Der Gesetzgeber hat mit Wirkung zum 21.03.2016 eine Regelung des BGBs auch auf Immobiliendarlehensverträge erstreckt, die zuvor nur für allgemeine nicht grundpfandrechtlich geschlossene Darlehensverträge galt. Dabei geht es u.a. um die Regelung des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese sagt aus, dass die Bank unter bestimmten Bedingungen keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat, sollte der Darlehensnehmer, der Verbraucher ist, das Darlehen vorzeitig zurückzahlen.
Dem Gesetz nach ist der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.
Bis zum 21.03.2016 galt diese Regelung bereits für nicht grundpfandrechtlich besicherte Verbraucherdarlehensverträge.
Der Gesetzgeber hat diese Regelung nun auch auf von Verbrauchern geschlossene Immobiliendarlehensverträge ausgeweitet. Dies bedeutet, wenn die o.g. Angaben im Darlehensvertrag unzureichend sind, dann kann die Bank im Falle der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens vom Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Betroffene Darlehensnehmer, die beabsichtigen ihr Darlehen vorzeitig zurückzuführen oder ggf. dies unfreiwillig machen müssen, sollten daher sich den Vertragstext noch einmal genau anschauen und ggf. rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 28.7.2020 – XI ZR 288/19 bereits ausgeführt, dass die Regelungen des § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB so anzuwenden sind, wie sie zu verstehen sind. Sollten Angaben nicht den gesetzlichen Anforderungen genügen, entfällt der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Frage welche Formulierungen insoweit hingegen fehlerhaft bzw. unzureichend sind, ist hingegen weiterhin Gegenstand der Instanzenrechtsprechung.
Anfällig für Fehler oder unklare Formulierungen sind hier insbesondere die Darstellungen im Darlehensvertrag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Dies schließt Fehler in den beiden anderen Kategorien nicht aus, allerdings sind diese nicht ganz so fehlerträchtig, weil entweder auf gesetzliche Ausführungen verwiesen wird oder es im Falle der Laufzeit um eine schlichte Angabe der Dauer handelt.
Die Formulierungen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen dabei relativ klar und verständlich sein.
Besonders prominente Fälle sind bisher dabei die Urteile des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 01.07.2020 Az. 17 U 810/19 und des Saarländisches Oberlandesgericht vom 26.01.2023 Az. 4 U 134/21.
In beiden Fällen wurden die Banken verurteilt, die zunächst von den Darlehensnehmern unter Vorbehalt entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung an diese zurückzuführen. Beide Urteile sind dabei Rechtskräftig geworden. Dies obwohl z.B. das Saarländisches Oberlandesgericht in der genannten Entscheidung die Revision zum Bundesgerichtshof explizit zugelassen hatte. Dies belegt die Bedeutung des Urteils und die gesetzliche Regelung zum Entfall der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Allerdings darf nicht erwartet werden, dass die Formulierungen im Vertrag so gehalten sind, dass ein normaler Darlehensnehmer anhand dieser Angaben auch die tatsächliche Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen könnte. Dies dürfte regelmäßig eher selten der Fall sein, auch wenn der BGH eigentlich von diesem Idealfall ausgeht. Verlangt wird dennoch nur, dass Grundzüge der Berechnung nachvollziehbar und korrekt sind. Korrekt bedeutet insoweit, dass sie mit den gesetzlichen Vorgaben und denen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs übereinstimmen.
Der Bundesgerichtshof hat im Laufe seiner Rechtsprechung immer wieder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Stellung genommen. Einige der Urteile sind nicht mehr ganz neu. Solange der BGH diese Grundsätze zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung aber nicht ändert gelten sie fort. An diesem Maßstab muss sich die jeweilige Formulierung im Darlehensvertrag messen lassen.
Halten sie diesem Vergleich nicht stand, sind die fehlerhaft und der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht.
Ergeben sich bei der Lektüre der Darstellung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag Logiklücken oder Unklarheiten bei der Berechnung, kann dies für eine Fehlerhaftigkeit der Darstellung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sprechen. Es muss anhand der Formulierungen klar sein, wie die Bank gedenkt die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen und dieses Vorgehen muss gesetzeskonform sein.
Ist es dies nicht oder sind die Formulierungen unklar oder undeutlich, dann kann der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB entfallen.